Il Rent To Buy: cos’è, come funziona e perché va preso in considerazione
IL RENT TO BUY
Attraverso il decreto "Sblocca Italia" (D.L. 133/2014 convertito in legge 164/2014) nel 2014 è stato introdotto nel nostro ordinamento una nuova tipologia di contratto: il RENT TO BUY.
Ma di cosa si tratta? Vediamolo insieme.
Uno dei problemi maggiori di chi acquista casa è il mancato raggiungimento dei requisiti minimi richiesti dal mondo bancario in termini di liquidità (equity) e sostentamento della rata (rapporto rata/reddito).
La maggior parte delle banche fissa al 30% il rapporto reddito/rata del mutuo massimo e concede un importo non superiore all'80% del valore di acquisto di un immobile. Il restante 20% deve essere in possesso dell'acquirente.
In un periodo di crisi finanziaria come quella affrontata in Italia, non tutti hanno disponibilità economiche così elevate (sia in termini di stipendio elevato che liquidità disponibile).
Per questo motivo è stato introdotto il RENT TO BUY, un metodo per avere l'immediato godimento di un immobile, con la possibilità di acquistarlo gradualmente tramite un programma preparatorio, finalizzato a portare l'acquirente al raggiungimento dei parametri minimi richiesti dall'istituto bancario per la concessione del mutuo.
Questa nuova formula di acquisto offre numerosi vantaggi ad entrambe le parti.
Il venditore dell'immobile avrà sicuramente più potenziali acquirenti a cui proporre il proprio immobile e l'acquirente la tranquillità di potersi preparare all'acquisto nell'arco di 3 anni (con accordo da ambo le parti, questo tempo può essere esteso fino a 10 anni).
Il proprietario dell'immobile nell'attesa che l'acquirente eserciti il "diritto all'acquisto" (non vi è obbligo di acquisto) riceve mensilmente un canone concordato (molto più alto rispetto ad un canone di affitto) sfruttato in parte come canone normale di locazione ed in parte come anticipo sull'acquisto.
La parte mensile "eccedente" (esempio: su un affitto del valore di € 500,00 si concorda che l'acquirente debba pagarne € 800,00) verrà detratta al momento dell'acquisto definitivo del bene. In questo modo la banca avrà intanto modo di vedere la capacità dell'acquirente di sostenere una rata mensile ma soprattutto si raggiungerà nel tempo, quel 20% di caparra del quale abbiamo parlato prima.
Il RENT TO BUY per essere valido richiede la trascrizione. La trascrizione non è altro che l'annotazione da parte del Notaio presso la conservatoria dei registri immobiliari in modo da rendere pubblico il contratto e tutelante per l'acquirente in caso di fallimento, morte o richiesta di pignoramento giudiziale del bene del venditore.
La possibilità di avere un "tempo preparatorio" all'acquisto con il quale andare ad accumulare una somma di denaro, consente di risparmiare sugli interessi del mutuo. Questo perché l'importo del mutuo erogato, avendo accumulato una "caparra", sarà inferiore rispetto alla somma dovuta all'inzio di questo processo di vendita. Un ulteriore vantaggio alla formula di acquisto RENT TO BUY.
E...SE L'ACQUIRENTE SI RITIRA DALLA VENDITA COSA SUCCEDE?
Come abbiamo visto l'acquirente è ben tutelato da questa forma contrattuale, ma anche il venditore lo è altrettanto.
Il canone mensile pattuito con l'acquirente a titolo di "affitto" + "quota caparra" può essere trattenuto per intero al momento in cui l'acquirente dovesse ritirarsi dall'acquisto.
In buona sostanza: vero che il "diritto di acquisto" e non l'obbligo consente di svincolarsi dall'acquisto dell'immobile, ma è altrettanto vero che il venditore a quel punto resta proprietario dell'immobile pur avendo percepito un canone di affitto più una quota mensile a titolo di caparra. In definitiva tutte le mensilità versate - se non esplicitamente concordato diversamente - verranno perse dell'acquirente.
E...IN CASO DI ACQUIRENTE INADEMPIENTE?
Nel caso in cui l'acquirente interrompa i pagamenti mensili concordati e quindi sia ritenuto insolvente, deve immediatamente abbandonare l'immobile.
Essendo il RENT TO BUY un contratto istituito con atto pubblico, viene enormemente velocizzata la pratica di sgombero e quindi può intervenire in tempi brevi l'ufficiale giudiziario.